基于個人的項目經(jīng)驗，我在《養(yǎng)老項目各類收費模式的實質(zhì)是什么？談?wù)勎业膫€人認(rèn)知》一文中提出，對于開發(fā)企業(yè)新建型（或改造型）的養(yǎng)老公寓或者社區(qū)，只有“大押金模式”、“使用權(quán)模式”可以快速收回前期建設(shè)投資（保險公司還有“保險模式”可以收回投資），其他模式都不行。

回顧一下什么是“大押金模式”：

“大押金模式”：可退型大額押金+低服務(wù)費

“大押金模式”原來就是中國自古已有的“典房模式”

經(jīng)過近期查閱相關(guān)資料，我才發(fā)現(xiàn)，大押金模式其實并非一種創(chuàng)新的事物，而是在中國古代就已經(jīng)盛行的成熟方式。

大押金模式，古時候叫做“典房”，在宋代就已經(jīng)是主流的住房模式，在現(xiàn)代的韓國，也是一種主流的住房模式，叫做傳貰房制度。目前在國內(nèi)的福建、甘肅、青海等地方都有實際操作的市場行為。而且在《合同法》和《物權(quán)法》中，都有關(guān)于“房屋典權(quán)”的相關(guān)條文規(guī)定（詳見文后的“相關(guān)閱讀”）。

一一所以“典房模式”（可退型大押金模式）其實是一種自古就有，在現(xiàn)代市場也同樣可以施行，并且在國內(nèi)部分地區(qū)已有實操，同時又有國內(nèi)現(xiàn)成法律明文規(guī)范的模式，并非個人臆想發(fā)明或者是個別企業(yè)的自創(chuàng)模式。

典房和租房的區(qū)別

典房和租房都是由承受人付出一定價款取得他人房屋一定期限的使用權(quán)，并都訂有契約或合同作為憑證。

但典房與租房是有區(qū)別的，主要表現(xiàn)為:典房一般是一次支付典價而占有他人房產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)，在典期內(nèi)，承典人不但享有對房屋的使用權(quán)，而且有轉(zhuǎn)典和出租權(quán),并負(fù)責(zé)房屋的維修。典期滿后，出典人退還全部典價贖回房屋。租賃房屋，是承租人按期交租金，對房屋只有使用權(quán)，沒有出租或轉(zhuǎn)讓權(quán)。房屋維修一般是由出租人負(fù)責(zé)，租期滿后，出租人有權(quán)收回房屋，租金不予退還。

典房模式在養(yǎng)老業(yè)內(nèi)的實際案例

我個人所知最早的案例是北京太申祥和山莊，2012年左右就開始實施了這種模式，入住長者交納120萬元的會員費，即可享受每月免費居住，只需要交納少量的服務(wù)費及餐費即可，退住之后120萬元100%退還。

2018年兩個新的項目采用了典房模式，一個是北京首厚友誼社區(qū)，一個是深圳前海人壽幸福之家。兩個項目的收費模式是一致的，只不過在收費細(xì)節(jié)上有所差異。

基于典房模式的養(yǎng)老公寓商業(yè)模式設(shè)計

我把基于典房模式設(shè)計的養(yǎng)老公寓商業(yè)模式，做一個拋磚引玉，供業(yè)內(nèi)同仁參考探討。

一、典房模式的適用前提：自有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，自理型客戶定位。

原因如下：

? 自有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，才符合《物權(quán)法》中對于物業(yè)典權(quán)的要求，以及2018年11月北京出臺的養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)范政策；

? 自理型客戶，才有較長時間的居住需求（如果是護理型客戶，其居住時間相對比較短，其消費的重點并非居住，而是專業(yè)服務(wù)）。

二、典房模式的產(chǎn)品邏輯

1、項目選址要求

“43210”選址法則（必須滿足3點以上）

? 4：4公里內(nèi)有二級以上綜合醫(yī)院

? 3：3公里內(nèi)有成熟中高端社區(qū)

? 2：容積率<2

? 1：1公里內(nèi)有優(yōu)良的自然環(huán)境資源

? 0：獨門獨院

2、項目市場要求

項目所在區(qū)域房價>2.5萬元/平米。

原因：區(qū)域房價太低，客戶會認(rèn)為典房不如買房劃算，典房模式缺少市場競爭力。

3、項目規(guī)模要求

? 經(jīng)營面積2.5~5萬平米

? 公寓3層以下可改為配套區(qū)（或有獨立使用的配套會所）

? 配套區(qū)面積為公寓地上建筑面積的12%~18%

? 層數(shù)<20層

? 房間數(shù)>300套

4、項目產(chǎn)品組合模式：大公寓（>300套）+小護理（<100床）+多配套+全服務(wù)

? A.戶型

? 以中小戶型為主（老人主要是獨居或兩人居住，且行動范圍較小）；

? 可設(shè)計有開間戶型，主要滿足旅居短住型客戶的需求。

? 設(shè)計1房、2房、3房，面向長住型客戶。

? B.配套

規(guī)模：地上建筑面積的12%~18%

主要配套功能：

? 餐飲中心（500~600平米）

? 多功能表演中心（帶舞臺及化妝間）（600~1000平米）

? 健康管理中心（150~300平米）

? 護理中心（ <100個床位，1000~3000平米 ）

其他配套功能：大中小教室或活動室，棋牌室，健身房，書畫室，員工辦公區(qū)等。

? C.服務(wù)（一價全包模式）

? 餐飲（營養(yǎng)餐，定制餐，軟餐）

? 多樣化的老年課程

? 文化表演活動

? 旅游服務(wù)

? 生活服務(wù)

三、 典房模式的收費邏輯

? 客戶維度：

說明：

? 典房模式中需要收取一次性費用和月服務(wù)費。其中一次性費用即為典房費用，月費包括：房屋少量租金、公共配套設(shè)施的使用分?jǐn)傎M用、工作人員的服務(wù)費用、餐費；另外水電能耗費用由用戶自理。

? 典房模式中，費用支付者，理論上分為兩個主體，一次性支付者為子女為主，因為子女有給父母養(yǎng)老的需求，且可以使用較多的金融杠桿；月費支付者為老人，使用退休金即可覆蓋每月花費。

企業(yè)維度：

1、實現(xiàn)了“節(jié)流減債”（降低了融資成本）

? 押金非收入，因此無稅費

? 3年后100%退還，因此做了3年免息貸款

? 資產(chǎn)自持，產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，可以避免土地增值稅

? 押金形成資金池，置換項目前期融資的高成本資金

注：為了避免法律監(jiān)管風(fēng)險，以及打消客戶對自己大額押金資金安全的擔(dān)憂，可以把押金的資金全部存入指定銀行，再按照1：1做貸款，該貸款即可以合規(guī)支付前期投資的款項。但是這樣會增加一定的融資成本。

2、可以實現(xiàn)“開源增收”（增加銷售收益）

? ①升級會員資質(zhì)（此處金額僅為描述示意，非收費建議）

? 初級會員150萬

作者：李亞南

2004年進入地產(chǎn)行業(yè)，2012年開始專注于養(yǎng)老地產(chǎn)研究。2017年擔(dān)任某大型央企養(yǎng)老事業(yè)部市場總監(jiān)。2018年擔(dān)任國內(nèi)某上市公司康養(yǎng)業(yè)務(wù)線華南區(qū)投資總監(jiān)。