據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有80家地產(chǎn)商進軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目達百余個。截至2017年6月底，全國共有8家保險機構(gòu)投資29個養(yǎng)老社區(qū)項目，計劃投資678.2億元，部分養(yǎng)老社區(qū)項目已投入運營。

連日來，《中國經(jīng)營報》記者實地走訪了泰康保險集團股份有限公司（以下簡稱“泰康保險”）旗下泰康之家·申園項目和中國太平保險集團（以下簡稱“中國太平”）旗下梧桐人家項目了解到，項目根據(jù)不同的房型具有不同的收費標準。此外，項目還可以通過購買保險的方式進行入住。

險資企業(yè)積極搶灘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背后如何獲取可以持續(xù)的盈利模式？泰康人壽相關(guān)負責人向記者表示，養(yǎng)老社區(qū)投資周期和保險資金屬性匹配，泰康通過打造高品質(zhì)養(yǎng)老服務供給，為客戶和社會提供健康財富綜合解決方案，獲得長期穩(wěn)定適度的回報。新華人壽相關(guān)負責人表示，目前公司相關(guān)項目尚不成熟，等下半年比較成熟的時候再接受采訪。而太平養(yǎng)老、中國人壽方面未給予回應。

扎堆布局

養(yǎng)老市場的巨大紅利對險資企業(yè)具有天然的吸引力。

根據(jù)長江證券研報，近十年以來，上市險企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的不在少數(shù)，中國人壽、中國平安、新華保險、泰康保險、太平洋保險和中國太平均有大手筆投入。在這其中，多位業(yè)內(nèi)人士在接受本報記者采訪中提及，保險公司開辦養(yǎng)老社區(qū)具有獨特的優(yōu)勢。

據(jù)悉，中國人壽目前在三亞海棠灣、蘇州陽澄湖、杭州西湖、天津空港、北京的大興等建有養(yǎng)老社區(qū)項目。

新華保險在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局主要有四條線：一是布局在海南和北京延慶的養(yǎng)老社區(qū)；二是與愛康國賓聯(lián)合投資的健康管理公司；三是股權(quán)投資的位于南京的康復醫(yī)院；四是在北京六里橋的蓮花池高端養(yǎng)老院。

而另據(jù)了解，泰康醫(yī)養(yǎng)融合養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)完成全國15個城市的布局，其中北京、上海、廣州、成都4個城市的養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)投入運營，目前已入住近2700位老人。

5月14日，在位于上海市松江區(qū)廣軒路298號的泰康之家·申園，記者了解到，該社區(qū)共有1000戶左右，目前住了800多人。值得注意的是，當記者要求看一下戶型時，上述銷售表示必須帶老人過來才能免費看房，“不帶老人要交400元‘看房費’”。

而在位于上海市浦東新區(qū)忘憂路133號的中國太平上海項目梧桐人家項目，記者發(fā)現(xiàn)該養(yǎng)老社區(qū)的樓房基本已經(jīng)建好，但是遮雨長廊還沒建好。銷售人員表示，項目年底會交房。據(jù)介紹，社區(qū)目前在售房源有三棟，上述銷售人員表示，年底大概會有兩三百人入住進來。

“險資布局養(yǎng)老地產(chǎn)，主要還是發(fā)揮其資金和客戶資源的優(yōu)勢，這兩大優(yōu)勢是險資優(yōu)于其他企業(yè)的主要優(yōu)勢，同時險資可以充分利用金融的優(yōu)勢，有更多的發(fā)展空間，在國外，保險和養(yǎng)老的融合發(fā)展，是推動養(yǎng)老發(fā)展的重要力量。”中國林業(yè)與環(huán)境促進會副秘書長、中健聯(lián)盟秘書長蔣洪衛(wèi)在接受本報記者采訪時表示。

拾而諾（上海）養(yǎng)老服務有限公司總經(jīng)理萬承銳直言，險資企業(yè)布局養(yǎng)老是必然，保險產(chǎn)品和養(yǎng)老的需求有天然的關(guān)聯(lián)。在同一個體系中，能提供落地的養(yǎng)老空間及服務對保險公司保險產(chǎn)品銷售會有極大的促進作用。當然，自身基因的不同也決定了各家企業(yè)有不同的進入方法，對于險資來說，布局養(yǎng)老地產(chǎn)有天然的優(yōu)勢，但對企業(yè)自身的要求也很高，企業(yè)內(nèi)部資源是否能很好地匹配，對大型項目的開發(fā)能力等都是險資需提升的關(guān)鍵點。

捆綁銷售？

搶灘入局的背后，險資企業(yè)運營過程中自帶的金融屬性和對其“地產(chǎn)大于養(yǎng)老”的爭議始終如影隨形。

在梧桐人家，據(jù)銷售人員介紹，入住有兩種方式。第一種是會員制，根據(jù)不同面積的戶型收費在150萬到400萬元不等。除此之外，每個月還要交6500元到11600元的服務費。另一種方式是買保險入住。顧客購買200萬元保險產(chǎn)品即可入住，不過，與會員制用戶相比，保險入住客戶沒有優(yōu)先選房權(quán)，“買保險入住相當于租房子，除了交房租外，還要交物業(yè)費、水電費等。”上述銷售人員稱。

此外，上述銷售人員同時表示，會員制下可以進行房屋轉(zhuǎn)讓，“比如200萬元買的會員，后期增值到300萬元，這個房子就可以賣掉。此外，因為會員制買的是房子50年的使用權(quán)，這期間可以由子女繼承。”據(jù)其介紹，目前，該社區(qū)在售房源有三棟，“年底大概會有兩三百人入住進來”。

而在泰康之家·申園，記者了解到，入住該社區(qū)共有兩種方式。第一種是押金制，押金包括入門費和樂康財富卡，共有四套房型，四種戶型對應的樂康財富卡價格分別為110萬元/戶、160萬元/戶、210萬元/戶和300萬元/戶。此外，無論是哪種房型，均需要交納20萬元的入門費和不同等級的月費，月費根據(jù)戶型的不同為6386元/戶～20622元/戶不等，工作人員介紹稱，月費相當于租賃費。

在退出機制方面，入門費的退還分為3個月內(nèi)全額退還，3個月～1年退還85%，1年～2年退還90%，2年～3年退還95%，3年以上全額退還；樂康財富卡退費分為3個月內(nèi)全額退還，3個月～1年退還92%，1年～2年退還95%，2年～3年退還97%，3年以上全額退還。

另一種方式則是買保險入住，保險金額為300萬元，但是月費要比押金制高，拿戶型一居室來說，押金制1人月費是6386元/月，2人是9086元/月，而保險制1人月費則是11227元/月，2人月費為13927元/月。

“泰康為客戶提供兩種入住養(yǎng)老社區(qū)的方式，而非“捆綁，客戶購買“幸福有約”等年金保險產(chǎn)品后，獲得養(yǎng)老社區(qū)的保證入住權(quán)和優(yōu)先入住權(quán)，未來的年金收益既可以領(lǐng)取，也可以選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，用于支付月費，保險產(chǎn)品實際上是為了客戶為未來養(yǎng)老生活進行提前規(guī)劃與安排。”泰康人壽相關(guān)負責人向記者表示。

“目前撇去醫(yī)護市場的問題不談，商業(yè)養(yǎng)老模式依然面臨三個問題：無有效的客戶導入方式；無專業(yè)的第三方運營管理團隊；無成熟的定價模式。而這三個問題中最核心的是客戶導入問題。”長江證券此前一份研報指出，所謂客戶導入是指吸引客戶提高入住率，認為后移服務以護理口碑來塑造核心影響力是提高入住率的本質(zhì)方式，但是護理口碑培育太慢，而老年人的接受能力、經(jīng)濟不確定性較強，也導致所有社區(qū)需要首先解決入住率問題。

盈利困境

長江證券在上述研究報告中分析指出，當前布局恰逢其時，但是要盈利，大概還在5年之后；相較于鋼筋混凝土的建設(shè)，專業(yè)醫(yī)護團隊的培育更加重要；相較于過于前端開發(fā)“度假式”養(yǎng)老和“獨立生活”養(yǎng)老，“長期看護”和“專業(yè)照護”是切入養(yǎng)老市場的更好端口，照護做出口碑，入住養(yǎng)老社區(qū)，選擇活力型、獨立型或者支持型社區(qū)都是順理成章的事情。醫(yī)療護理興，則養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)興。

據(jù)泰康之家工作人員介紹，泰康之家·申園服務包括水電、保潔、24小時生活管家、班車、娛樂會所、老年大學等，這些服務都包含在月費中，月費是根據(jù)戶型的不同為6386元/戶~20622元/戶不等，此外，該社區(qū)還配有一家二級醫(yī)院，收費為16000元/月~24000元/月。

對于盈利模式相關(guān)問題，泰康相關(guān)負責人在回應本報記者采訪中表示，泰康將虛擬的保險與養(yǎng)老實體服務對接，開創(chuàng)了嶄新的商業(yè)模式。泰康養(yǎng)老社區(qū)通過CCRC（持續(xù)照護退休社區(qū)）養(yǎng)老模式，為老年人提供獨立、協(xié)助、專護一體化的居住設(shè)施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應的照料服務。養(yǎng)老社區(qū)投資周期和保險資金屬性匹配，泰康通過打造高品質(zhì)養(yǎng)老服務供給，為客戶和社會提供健康財富綜合解決方案，獲得長期穩(wěn)定適度的回報。

而在梧桐人家記者了解到，社區(qū)有主會所和14個小會所，主會所提供餐飲、游泳、SPA、健身、老年大學等，小會所在每棟樓的一樓，提供棋牌室、小型運動室、醫(yī)療門診室等，這些都包含在服務費中，每個月的服務費在6500元到11600元不等，此外，該社區(qū)還提供二級護理院，大概三百個床位，護理費用大概10000元/月左右。

另據(jù)新華保險官網(wǎng)，新華蓮花池尊享公寓是集科學養(yǎng)老、專業(yè)護理、立體醫(yī)療、七彩生活、營養(yǎng)膳食為一體的高端介助介護型養(yǎng)老機構(gòu)。而新華家園大型養(yǎng)老服務社區(qū)建成后可為入住老年人提供相關(guān)的餐飲、休閑娛樂、護理等服務。

蔣洪衛(wèi)直言，養(yǎng)老項目相對來說周期會更長，盈利能力也較弱，但這是個長期的產(chǎn)業(yè)，做好了會持續(xù)帶來收益。目前有些專業(yè)的養(yǎng)老項目，已經(jīng)逐漸找到了盈利方式，慢慢地能夠進入良性發(fā)展。說到養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的盈利，蔣洪衛(wèi)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)也是地產(chǎn)，會受地產(chǎn)行情的影響，“目前多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)還是以普通社區(qū)加配套養(yǎng)老服務的形式來做的，養(yǎng)老地產(chǎn)的主要盈利點當然還是賣房”。

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來源于《中國經(jīng)營報》